Diagnostics ventes, locations
Afin de mieux informer les acquéreurs et occupants des immeubles d'habitation sur les éléments essentiels pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ainsi que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ont précisé le contenu du dossier de diagnostic technique.
Ce document regroupe, selon la date de construction de l'immeuble, sa destination (vente ou location) et son lieu d'implantation, des expertises se rapportant :
- aux matériaux et produits de construction (amiante, plomb, bois) ;
- aux équipements intérieurs (électricité, gaz) ;
- aux caractéristiques thermiques du bâtiment (performance énergétique) ;
- à l'environnement extérieur (zones à risques naturels, technologiques, pollutions de sol, etc. et assainissement individuel des eaux usées).
Le dossier de diagnostic technique obligatoire dans le cadre la vente ou de la location d'un bien immobilier.
L'objectif majeur du Dossier de Diagnostic Technique est de protéger le futur acquéreur ou locataire en l'informant sur les éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes. La performance énergétique du bâtiment est également intégrée.
Tous les documents (à l'exception de la mesure de la surface et de l'état des risques naturels, miniers et technologiques qui peuvent être établis par le propriétaire et l'état de l'installation d'assainissement non collectif) doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des obligations légales en vigueur depuis le 1er novembre 2007.
Le(s) diagnostiqueur(s) capable(s) de produire le DDT doivent satisfaire aux obligations suivantes :
- un minimum de garantie (l'assurance en responsabilité civile et professionnelle),
- la certification de personne, compétence par compétence,
- l'impartialité et l'indépendance lors de la réalisation du diagnostic.
Les diagnostiqueurs doivent remettre à leur client un document attestant qu'ils sont en règle au regard de ces obligations.
Un diagnostic pour quoi faire ?
L'aménagement durable pour un habitat plus sain et accessible.
En quelques décennies, les modes de vie des Européens et des Français en particulier, se sont largement modifiés. Exerçant majoritairement une activité de plein air en zone rurale au début du XX siècle, les hommes se sont progressivement regroupés autour des villes, formant des agglomérations dans lesquels ils passent, en moyenne, 90 % de leur temps global.
La maison et le lieu de travail constituant désormais leur environnement principal, la qualité du bâti conditionne largement leur état de santé physique et psychique. La nature des matériaux de construction, l'orientation du bâtiment, son aptitude à garantir un confort thermique en hiver comme en été, son intégration dans un environnement apaisant, sont devenues prioritaires pour les scientifiques, pour les professionnels de la santé et pour quelques organismes d'Etat.
La construction immobilière, s'est réorientée autour de divers principes et courants ; amélioration de nos cadres de vie, plus sains et naturels offrant à nos concitoyens la garantie d'un épanouissement harmonieux. Il s'agit, dans tous les cas, d'un habitat sain pour l'homme respectueux de son environnement.
À ce titre, les matériaux employés pour la construction afficheront :
- un bilan écologique satisfaisant tout au long de leur cycle de vie, pendant leur fabrication, lors de leur mise en œuvre,
- pendant l'occupation des locaux et en fin de vie au moment de leur recyclage.
- un respect sanitaire des locaux d’habitation et professionnels, utilisant des matériaux non polluants :
- absence de COV, (composés, organiques volatiles),
- revêtements à base de plomb non accessibles,
- suppression des matériaux amiantés ou leur confinement
- amélioration de la qualité de l’air des locaux, réduction du Radon,
Ces matériaux devront en outre favoriser une moindre consommation d'énergie du bâti.
La volonté de la loi est de faire respecter la continuité de la chaîne de déplacement afin de permettre aux personnes en situation de handicap de se déplacer et d’utiliser l’ensemble des services à leur disposition pour une meilleure autonomie.
Les diagnostics servent à établir un état des lieux de présence (ou non) de dangers.
Tous les domaines :
- protection des occupants (propriétaires, locataires ou autres),
- protection des travailleurs, (intervenants, etc.),
- protection de l'environnement (performance énergétique, gestion des déchets de chantiers...),
- au final, meilleure connaissance du bien = meilleure estimation des travaux (si nécessaire) = valorisation du patrimoine.
Et pour la vente : exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés (selon le diagnostic) en la reportant sur le diagnostiqueur.
Qui procède aux expertises techniques ?
Depuis le 1er novembre 2007, les expertises techniques doivent être établies par une personne qui présente des garanties de compétences certifiées par un organisme accrédité et dispose d'une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir un diagnostic.
Lorsque le propriétaire d'un immeuble charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard de ces obligations (compétence, assurance, indépendance).
